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아파트 관리 형태
| 자치관리 | 직영관리 <공동주택관리법> |
입주자대표회의에서 전 관리직원 직접 고용 운용ㆍ책임(모든 사고 책임) / 전문성 결여 |
| 도급(용역)관리 <경비업법적용> |
입주자대표회의에서 공개입찰을 통해 전문용역업체에 도급계약 | |
| 위탁관리 | 직영관리 <공동주택관리법> |
위탁관리업체에서 전 관리직원 직접 고용 운용ㆍ책임(모든 사고 책임) / 전문성 제고 |
| 도급(용역)관리 <경비업법적용> |
위탁업체(관리주체)에서 공개입찰을 통해 전문용역업체에 도급계약 |
지차관리와 위탁관리의 장ㆍ단점
| 구분 | 자치관리 | 위탁관리 |
|---|---|---|
| 1. 사고 (금전ㆍ인사ㆍ안전) |
책임소재가 불명하고 변상능력이 미약하기 때문에 입주자들이 피해를 입을 염려가 있음 |
관리회사가 모든 책임을 지기때문에 책임의 한계가 명확하고 입주자들에게 피해를 줄 염려가 없음 |
| 2. 시설관리의 효율성 | 관리소 자체의 점검은 할 수 있으나 객관적인 기술인력에 의한 점검은 불가. 입주자 대표회의에서 관리에 필요한 인원 고용ㆍ긴급 사고시 아파트 자체인원처리로인한 대응처리능력 신속성이 떨어짐 |
관리소의 자체점검과 본사 기술진에 의한 객관적인 시야가 넓고 합리적인 점검이 가능하여, 긴급사고시 본사기술팀 지원등 신속해결가능. 공신력있는 관리업체를 선정하여 관리업체의 책임하에 관리 운영 |
| 3. 인력관리의 효율화 | 소장 및 직원은 입주자대표회의에서 임용 - 대표회의와의 인연으로 소극적이 됨. 노사갈등, 쟁의에 대한 책임 - 대표회의 |
관리회사가 직원임용 - 불성실한 직원에 대해서는 대표회의의 요구가 가능함. 직원의 신분보장으로 적극적 자세가 가능함. 노사갈등, 쟁의시 책임 - 관리업체 |
| 4. 예산 및 회계처리 | 예산 및 매월 관리비의 객관적인 검토와 수시감독이 어렵다 |
본사에서 연2회 예산검토 회계의 합리화. 수시점검. |
| 5. 물품구매 | 객관적인 물품단가의 분석이 어렵다. | 일괄 단가계약으로 저렴한 가격의 물품(유류등) 공급이 가능함 |
| 6. 관리요원 | 특정 단지에서만 근무하므로 업무의 능률 극대화가 어렵다. 관리요원의 신분보장과 승진기회가 없어 업무능률이 저하됨 |
전문화된 기술업무 전반에 걸쳐 효율성ㆍ타당성 가술적 검토 관리요원이 신분보장으로 능률적 업무가 가능함 |
| 7. 동대표들의 업무능률 | 전문관리인이 아닌 입주자 개인이 시간과 노력이 필요함 |
동대표들의 기본업무 처리에 의한 능률이 제고됨 |
| 8. 관리비 부과 | 입주자대표회의의 사전승인만으로 부과가 가능함 | 매월 본사에 내역을 신고하여 검토, 승인 이후 대표회의에 상정, 승인 후 부과함 |
| 9. 관리비 부담 | 관리비의 효율적인 정도에 따라 관리비의 증감이 큼 | 효율적관리에 의해 관리가 낮아질 수 있으나 본사의 책임에 대한 수입대가를 입주자가 부담해야함 |
보험적 관리지원
| 관 리 방 법 | 위 탁 관 리 | 자 치 관 리 | ||
|---|---|---|---|---|
| 4대보험 책임 |
계 약 형 태 | 위탁수수료 계약 | 한국공동주택관리(주) 통한지급 | 입주자대표회의 직접지급 |
| 급여 지급 형태 | 입주자대표회의 직접지급 | 한국공동주택관리(주) | 입주자대표회의 | |
| 4대보험 주체 | 입주자대표회의 | 한국공동주택관리(주) 책임 | 입주자대표회의 책임 | |
| 인사·노무사고 | 입주자대표회의 책임 | 한국공동주택관리(주) 책임 | 입주자대표회의 책임 | |
| 산 재 사 고 | 입주자대표회의 책임 | 한국공동주택관리(주) 책임 | 입주자대표회의 책임 | |
| 사망 사고시 유가족 위자료 청구(판례상 1억) |
입주자대표회의 책임 | 한국공동주택관리(주) 책임 | 입주자대표회의 책임 | |
| 회계사고 책임 | 한국공동주택관리(주) 책임 | 한국공동주택관리(주) 책임 | 입주자대표회의 책임 | |
| 공동주택법에 근거한 관리업무상 위법관리 시 책임 |
한국공동주택관리(주) 책임 | 한국공동주택관리(주) 책임 | 입주자대표회의 책임 | |
관리목표
관리방침
쾌적한 단지
매일 조경관리에 의한 쾌적한 환경조성 철저한 분리수거 및 파지정리
확실한 하자관리
하자 실무경험 노하우 지원
안전한 단지
단지의 현실에 충실한 보안시스템 구축 (젊은 세대 다수) 아이들이 안전하게 생활할 수 있는 방재시설 증축
편안한 단지
작은것부터 입주민 민족에서 감동실현 24시간 해피콜 시스템 장착
단지의 차별화
화재, 방법 등에 대한 차별화된 시스템 구축 초고층 건물에 따른 편의 및 안전 강화 중점 관리
관리운영방향
직능별 효율적 관리시스템
“입주민이 만족하고 감동받는 관리서비스”
지속적인 관리혁신
고품질 관리 서비스
One Stop Service
One Plus One Service
효율적인 관리비운영
투명한 공개행정
건물수명연장ㆍ점검ㆍ교육
“철저한 안전예방활동과 재산보호서비스”
입주자 안전과 재산보호
사고 발생시 신속 대처
비상 대처메뉴얼 교육ㆍ훈련
취약지역 심층 순찰
안전관리 안내 / 홍보 / 예방활동
입주민 요청사항 신속 조치
“입주민이 만족하고 감동받는 관리서비스”
담당구역별 책임실명제 청소
정기적 교육실시
계획에 의한 체계적 청소
생활쓰레기 분리수거 적극 홍보
근로시간 준수 / 용모단정
고객 만족상태 상시 체크
